#8 - L’immobilier Pierre-Papier : SCPI et Crowdfunding immobilier 🏢
Ou comment investir en immobilier sans contraintes dès une centaine d’euros ! 💥
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Au programme aujourd’hui :
On va parler d’investissement immobilier ! 🏠
Mais pas de l’investissement « classique » qui consiste à acheter un bien immobilier, et à le mettre en location, ou le revendre… mais à se concentrer sur les méthodes qu’il existe pour investir en immobilier… sans les contraintes de l’immobilier !
Dans un premier temps, on va voir tout simplement qu’est-ce que l’investissement en immobilier Pierre-Papier.
Puis nous verrons 2 des différents types d’investissements Pierre-Papier qu’il existe en exposant les avantages et les inconvénients de chacun. On parlera donc dans cette édition de SCPI et de Crowdfunding immobilier, 2 alternatives très intéressantes à l’immobilier « classique ».
Bonne lecture à toi ! 😊
Temps de lecture estimé : 10 minutes
1 – Avant tout, l’immobilier Pierre-Papier c’est quoi ?🤔
L’immobilier, est un type d’investissement qui en attire plus d’un. En effet, l’investissement dans la pierre reste toujours en tête l’investissement privilégié des Français, réputé solide et plus sécurisé que la Bourse, et permettant de constituer un patrimoine. 🥇
Pourtant malgré cet engouement, le passage à l’action dans l’investissement immobilier classique est souvent une autre histoire… On commence à bien creuser le sujet et on se rend compte très vite que bien qu’il s’agisse d’un excellent type d’investissement, il entraîne souvent avec lui de nombreuses contraintes auxquelles on n’est pas toujours préparé, chose que les vendeurs de rêves d’internet oublient souvent de mentionner (intentionnellement ?).
En effet, déjà il y a la recherche du bien « idéal » qui peut s’avérer une bataille, les éventuels travaux, problèmes avec les locataires, gestion, imprévus, fiscalité, …
L’immobilier conventionnel reste évidemment un des meilleurs types d’investissement, qui a une catégorie bien à part notamment en France, permettant de profiter de l’effet de levier et de bien d’autres avantages qu’aucun autre type d’investissements ne procurent. Néanmoins, c’est indéniable, celui-ci s’accompagne la plupart du temps de nombreuses contraintes, et demande une certaine implication !
Alors comment on fait si on veut investir dans l’immobilier, mais qu’on n’a pas forcément envie d’y consacrer énormément de temps et d’aller faire un emprunt de 150k € à la banque ?
C’est là qu’intervient l’immobilier Pierre-Papier !
Il s’agit d’un placement financier qui permet d’investir dans l’immobilier, mais sous la forme d’achats de parts ou de titres.
On utilise l’expression Pierre-Papier, car en somme, c’est un type d’investissement qui permet d’investir indirectement dans la pierre (l’immobilier) mais via l’achat de parts/titres (papier).
Il s’agit d’une alternative intéressante, qui permet de ne pas s’engager dans un investissement trop lourd avec l’immobilier classique, tout en diversifiant par rapport aux marchés financiers et à la Bourse. 📊
Nous verrons les différents avantages au cas par cas, mais généralement en comparaison à l’investissement immobilier conventionnel, il s’agit principalement d’avantages en termes de contraintes de gestion, de temps, ou encore de liquidité. Néanmoins, il y a bien évidemment des inconvénients que nous verrons également.
Initialement l’investissement Pierre-Papier, c’est les SCPI, qui est le premier type d’investissement de cette catégorie que nous verrons. Mais d’autres formes d’investissements Pierre-Papier ont par la suite émergé et d’autant plus ces dernières années, avec notamment l’essor du Crowdfunding immobilier.
À ce stade, tu devrais avoir compris ce qu’est l’immobilier Pierre-Papier de manière générale, maintenant, on va pouvoir rentrer dans le vif du sujet en commençant par le plus « connu » de cette catégorie d’investissement : les SCPI.
2 – Les SCPI⚡
SCPI signifie Société Civile de Placements Immobiliers. Ces sociétés d’investissements immobiliers vous permettent en tant qu’investisseur de devenir copropriétaire d’un parc immobilier.
Une SCPI un peu de la même façon qu’une société cotée va émettre des parts/titres, que les investisseurs peuvent acheter. Par exemple, elle va émettre 100 000 parts d’une valeur de 1000€ chacune, pour une valeur totale de 100 000 000€. Ainsi, en tant qu’investisseur particulier vous pouvez par exemple acheter 5 parts pour une valeur de 5000€, et devenir propriétaire du parc immobilier de la SCPI au prorata de votre investissement. 💰
Avec les 100 000 000€ collectés par un ensemble d’investisseurs, la société d’investissement va acheter des biens immobiliers, dont la forme peut fortement varier d’une SCPI à l’autre. Certaines achèteront des immeubles commerciaux, d’autres des immeubles résidentiels, ou encore des hôpitaux, des EHPAD, entrepôts, etc.
La SCPI va tout gérer de l’achat du bien, à la gestion locative, aux éventuels travaux, reventes, … Absolument tout sera géré par des professionnels. Elle percevra les loyers, et les redistribuera directement aux investisseurs net de frais et de taxe foncière.
En plus des loyers que vous recevez tous les mois, vous détenez donc toujours vos parts dans le parc immobilier que vous pouvez revendre à tout moment. À terme, ces parts peuvent gagner (ou perdre) en valeur en fonction de l’évolution de la valeur du parc immobilier, et vous pouvez donc aussi enregistrer une plus-value à la revente en plus des loyers perçus.
Il existe comme nous avons pu le voir différentes catégories de SCPI en fonction des biens qu’elles achètent, mais aussi des objectifs. Par exemple, on distingue :
→ Les SCPI de rendements qui est le type de SCPI le plus rependue, dont le but est de maximiser les loyers que vous percevrez sur le long terme, en visant des biens solides avec des revenus récurrents.
→ Les SCPI fiscales dont le but est d’investir via des SCPI dans des biens défiscalisant pour bénéficier d’une réduction d’impôt.
→ Les SCPI de plus-values dont le but est de chercher à acquérir des biens susceptibles de prendre en valeur à terme, afin de réaliser une plus-value à la revente.
On distingue ensuite des SCPI en fonction des types de biens où elles investissent, des zones géographiques, etc.
Dernier point avant de passer aux avantages et aux inconvénients des SCPI, comment acheter des parts ? Il est possible d’investir en SCPI via 2 possibilités :
→ En direct : auprès des SCPI directement.
→ Via une assurance vie : certaines assurances-vie proposent l’investissement en SCPI en Unité de Compte en AV, ce qui peut être une solution très intéressante également.
Concrètement, quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI ?
➕ Avantages ➕
😃 Pas de contraintes : c’est souvent un des arguments principaux en faveur des SCPI. Contrairement à l’immobilier « classique » qui comme nous l’avons vu, implique beaucoup de contraintes, toute la gestion est assurée à 100% par des professionnels dans le cadre des SCPI, ainsi vous n’avez rien à faire et vous percevez vos loyers chaque mois !
📈 Un rendement intéressant : en 2022, le rendement moyen des SCPI était autour de 4.5%, ce qui est très intéressant pour un investissement qui permet de diversifier dans l’immobilier et ne demande aucune gestion. Cependant attention, il s’agit d’un rendement moyen, cela signifie que certaines peuvent arriver à du 7% annuel tandis que d’autres du 2%.
📌 Un investissement moins conséquent et plus accessible : l’immobilier classique demande généralement un investissement conséquent qui nécessite la plupart du temps un emprunt à la banque. Les SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros la part pour certaines. Néanmoins, il faut savoir qu’il est également possible d’emprunter à la banque pour investir en SCPI et donc utiliser l’effet de levier, même si c’est une option qui doit être très bien étudiée avant de s’y aventurer.
📊 Diversification et liquidité : en effet, si vous achetez un bien immobilier en direct, d’une part, vous vous exposez au risque du fait que tout votre investissement est concentré sur un seul et unique bien, et qu’en cas d’incident cela peut vous mettre dans une situation périlleuse. D’autre part, si vous souhaitez revendre votre bien, il faudra passer par une procédure qui peut s’avérer assez longue, avec un passage chez le notaire, etc… Du côté des SCPI, vous investissez dans un grand parc immobilier très diversifié (critère essentiel à vérifier avant d’investir en SCPI). De plus, si vous souhaitez revendre vos parts pour récupérer votre argent, la liquidité est en général assez bonne, bien qu’elle puisse varier encore selon les SCPI. En général, si on investit via une AV, en quelques semaines maximum, on a récupéré ses liquidités, et cela peut monter jusqu’à quelques mois maximum si on investit via des SCPI en direct.
❌ Inconvénients ❌
💸 Les frais : la très grande majorité du temps, les rendements des SCPI sont affichés nets de frais, ce qui permet donc en général de vite s’en rendre compte. Néanmoins, pour certaines SCPI, il y aura des frais à l’achat lors de la souscription de parts, ou encore à la revente. C’est donc un critère essentiel qu’il faudra bien regarder.
👨💻 La fiscalité : cela reste de l’investissement immobilier, et selon les types de SCPI via lesquels vous investissez en immobilier, vos loyers perçus sont évidemment imposable ainsi que votre éventuelle plus-value à la revente. Néanmoins, en général, les SCPI s’occupent de mettre en place des process pour vous faciliter le côté administratif avec les impôts.
🆘 Le risque : cela reste encore de l’investissement en immobilier, bien que ce soit dans un grand parc diversifié. Et comme tout investissement, le risque est toujours là, le risque que les biens perdent en valeurs, le risque d’une carence locative et donc baisse des loyers, etc… Bien que le risque soit plus faible que dans le cadre d’un investissement en immobilier en direct ou encore en Bourse, il reste toujours présent.
➡️ Les SCPI représentent donc un investissement très intéressant, qui permet de diversifier dans l’immobilier sans les contraintes qu’implique l’immobilier en direct. Néanmoins, il faudra être très vigilant à la sélection des SCPI, dont les frais, le rendement, la diversification du parc, … peuvent énormément varier d’une société à l’autre.
3 – Le Crowdfunding immobilier 🌟
Le Crowdfunding immobilier ou financement participatif en français, s’est fortement développé en France ces dernières années suite à une demande croissante.
(Blog Fundimmo)
Concrètement, le concept du crowdfunding, et cela, dans tous les secteurs, consiste à une communauté de personnes de s’unir, pour financer des projets, un peu à la façon d’une grande cagnotte commune.
Le concept reste le même en immobilier. Les particuliers comme vous et moi, peuvent participer (investir) pour financier des projets immobiliers. Qui vont être en général des projets de constructions d’immeubles résidentiels, ou encore d’achat-revente avec des travaux de restauration, etc.
De cette façon, les particuliers vont permettre de financer le projet d’un promoteur immobilier, qui va pouvoir réaliser son projet immobilier. Puis à l’issue du projet (durée qui varie de 12 à 48 mois), les particuliers/investisseurs vont pouvoir récupérer leur capital initialement investi + des intérêts.
Les intérêts peuvent aussi être versés durant le projet. Par exemple, si l’on veut prendre un exemple basique, imaginons un projet de crowdfunding à 8% de rendement annuel, avec un projet d’une durée de 36 mois soit 3 ans. Et qu’en tant que particuliers, on investit 2 000€ dans ce projet.
Pendant 3 ans, on recevra chaque année 2 000 x 8% = 160€ d’intérêts, puis à l’issue du projet, on récupérera nos 2 000€. Tandis que pour d’autres projets, on peut ne rien percevoir pendant 3 ans et récupérer à l’issue du projet nos 2000€ + (3x160€) d’intérêts. 💰
Passons à présent, aux avantages et aux inconvénients de l’investissement en Crowdfunding immobilier :
➕ Avantages ➕
💵 Le rendement : le rendement du crowdfunding immobilier est en général particulièrement intéressant, il est supérieur à celui des SCPI et vient même bien rivaliser avec celui qu’on peut trouver en Bourse. Sur les meilleures plateformes, celui-ci se situe en général entre 7% et 12% annuels, ce qui est donc un très bon rendement.
😃 Encore une fois, pas de contraintes : tout comme pour les SCPI, et c’est la caractéristique principale de l’investissement Pierre-Papier, toute la gestion est assuré à 100% par la plateforme/le promoteur, vous n’avez rien à faire et vous recevez directement vos intérêts.
🎯 Possibilités de sélectionner vos projets : les plateformes de crowdfunding immobilier, vous présentent l’ensemble des projets en quête de financement en ce moment, et c’est à vous de choisir les projets dans lesquels vous souhaitez investir. Ainsi, vous pouvez investir dans une zone géographique en particulier, sur un type de bien en particulier, et tout cela depuis votre canapé en fonction de vos préférences. Cependant, sur les meilleures plateformes, il faudra parfois être très vif, car les meilleurs projets sont financés en moins de 48h et l’accès est ensuite fermé, il faudra donc vite saisir l’opportunité.
❌ Inconvénients ❌
🆘 Le risque : il est toujours présent en investissement, vous commencez à la comprendre au fur et à mesure des Newsletter, car je sais, je ne cesse de le répéter. 🙃 Néanmoins, son degré peut varier fortement selon les types d’investissements, et il faut donc savoir que le risque associé au crowdfunding immobilier est évidemment plus élevé que celui pour les SCPI. Tout simplement, car ici vous investissez que sur un voir quelques projets, alors qu’en SCPI vous investissez sur un grand parc immobilier en général diversifié, le risque de défaut est donc plus important en Crowdfunding. Néanmoins, en général, les meilleures plateformes de crowdfunding veillent bien à présélectionner des projets solides, le risque de défaut reste donc rare. De plus, et cela, va nous emmener à notre deuxième inconvénient, comme dans tout type d’investissement la diversification est importante, c’est pourquoi il est préférable d’investir sur plusieurs projets de crowdfunding immobiliers à la fois et pas un seul, pour diversifier le risque.
💲 Le coût à l’entrée : l’investissement dans un projet de crowdfunding peut se faire dès 500-1000 € selon les plateformes, néanmoins comme nous l’avons vu ci-dessus, afin de diversifier le risque, il est préférable d’investir dans plusieurs projets pour diversifier. Ainsi, si vous investissez par exemple dans 8 projets, le coût va alors monter à minimum 8000€, ce qui reste bien plus accessible que l’immobilier conventionnel, mais tout de même assez élevé en termes de besoin de liquidité.
⛔ Pas de possibilité de retirer vos fonds : une fois que vous avez investi dans un projet de crowdfunding immobilier vos fonds sont donc bloqué pendant toute la période du projet (12 à 48 mois), et vous ne pouvez pas les récupérer avant l’issue du projet. Donc bien que ce soit des projets court terme, n’investissez pas des liquidités dont vous pourriez avoir prochainement besoin.
➡️ Le crowdfunding immobilier est donc un type d’investissement qui a connu une croissance particulièrement forte ces dernières années, et de très bonnes plateformes se sont développé en France. Je ne donne pas de nom volontairement, car je ne recommande que des plateformes que j’utilise personnellement, sur lesquels je suis engagé personnellement (skin in the game). Je n’ai actuellement pas de ticket en crowdfunding immobilier au moment où j’écris ces lignes, néanmoins, j’ai eu d’excellents retours de nombreuses personnes sur certaines plateformes dont vous n’aurez pas de mal à trouver les noms sur internet si cela vous intéresse ! Une alternative donc très intéressante encore une fois !
4 – Pour conclure, l’immobilier Pierre-Papier, mieux que l’investissement immobilier classique ? 🏘️
L’investissement en immobilier Pierre-Papier est donc une option très intéressante, qui permet de diversifier dans l’immobilier sans les contraintes qui y sont associées, et n’impose pas d’investissement lourd ou d’emprunt à la banque. Il est donc possible d’acheter des parts de SCPI ou d’investir dans des projets de crowdfunding de façon progressive, en diversifiant, un peu de la même façon qu’on pourrait appréhender un investissement en Bourse. Et en cela, il s’agit d’une solution très intéressante. 💡
Néanmoins, peut-on dire que c’est mieux que l’immobilier classique ? Je ne pense pas, tout simplement, car la comparaison est très difficile, ce sont 2 catégories d’investissement bien différentes, bien que le fond reste le même (investir dans l’immobilier).
L’investissement immobilier classique à des avantages qu’aucun autre type d’investissement ne propose, comme la maximisation de l’effet de levier, etc.. mais s’accompagne de beaucoup de contraintes de temps. ⏳
Le Pierre-Papier ne doit pas donc être considéré simplement comme une alternative à l’immobilier classique, mais plutôt comme un bon moyen de diversifier ses investissements. Le choix de la plateforme, des SCPI, et autre, sera encore une fois important, il faudra bien vérifier la solidité et l’efficacité.
/ ! \ Investir comporte des risques, dont celui de perte en capital. Avant d’investir en SCPI, en crowdfunding comme dans tout autre type d’investissement, faîtes bien vos propres recherches.
J’espère que cette première édition sur l’investissement immobilier t’aura plu, bien d’autres sont à venir !
Comme d’habitude, si tu as des questions ou des retours n’hésite pas à me contacter, je me ferais un plaisir de te répondre !
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Je te souhaite une très bonne semaine, et je te dis à la prochaine pour une nouvelle édition pour en apprendre davantage ! 😊